Selon une étude récente, les DPE (diagnostic de performances énergétiques) notés E, F et G, et concernés par l’interdiction de location échelonnée de 2025 à 2034, représenteraient plus ou moins un tiers des annonces publiées depuis juillet 2022.
Les nouvelles contraintes liées au DPE qui vont aller croissant, commencent également à avoir un impact sur les prix. Selon le sondage Opinionway, 57% de ceux qui vendent un bien à vocation locative, se déclarent prêts à baisser leur prix en cas de mauvaises performances énergétiques et parallèlement, 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation. Jusque-là, rien d’anormal dans le meilleur des mondes…
Rappelons quelques règles : lorsque un bien destiné à la location est correctement acheté, on retrouve une corrélation entre son prix d’achat net acheteur et sa rentabilité. Par exemple, un bien locatif générant 40K€ de revenus locatifs annuels hors charges sur la base d’une rentabilité brute de 5%, pourra être mis à la vente 800K€. C’est un mode de calcul parmi d’autres. Pour toute acquisition, la négociation pourra débuter sur cette base.
C’est là qu’intervient aujourd’hui son indice DPE. Autant dire que si un bien est acquis en toute connaissance de cause dans les catégories F ou G, des travaux d’isolation thermique deviennent impératifs à courts termes pour continuer à louer votre bien. Toute bonne négociation doit donc prendre en compte le montant des travaux à réaliser. Et c’est là qu’intervient le premier risque : une mauvaise estimation du coût de la rénovation énergétique qui peut faire basculer une bonne affaire, en une mauvaise affaire…
Plusieurs devis détaillés d’entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique sont alors nécessaires afin de s’assurer que le budget
dépensé sera proche de la facture finale.
Mais il y également un autre risque qu’il faut aborder, celui de la DPE inexacte. Illustrons cela par un cas vécu. Mandaté par un client qui souhaite investir dans un immeuble locatif (budget d’1M€), nous nous intéressons à un immeuble de 9 studios sur 3 étages et qui, sur le papier, semble convenir. Après avoir obtenu les différents documents d’usage liés au bien, dont 8 des 9 DPE, les 8 studios ont été notés D, ce qui est plutôt bien. Première visite, et d’emblée un doute s’installe. Pourtant, l’immeuble datant des années 1945 a été rénové, isolé, dont en double vitrage pour les menuiseries. Des questions sont alors posées au propriétaire sur la nature de l’isolation thermique qui a été réalisée pour cette rénovation. Les réponses restent vagues, peu précises, quant aux factures, « il faut que je les retrouve » … de quoi renforcer les doutes.
Après de nombreuses relances pour récupérer le 9ème DPE manquant, et au final sous l’injonction que sans celui-ci nous n’irions pas plus loin pour notre client, il est transmis. Et là, surprise, le classement est G ! Il s’avère que ce 9ème DPE avait été effectué 6 mois après les 8 autres et émanait d’un autre diagnostiqueur. Par ailleurs, cet immeuble avait déjà fait l’objet d’une promesse de vente (qui n’avait pas pu aboutir faute de l’obtention du prêt) sans que le doute soit levé sur ce 9ème DPE manquant.
L’enseignement à en tirer, c’est qu’un « bon » DPE ne doit pas vous décharger de la responsabilité et ténacité de comprendre cette notation : demandez les factures des travaux effectués, des photos prises de travaux, posez des questions et mesurer la cohérence des réponses, etc… ou alors, passez par un professionnel aguerri pour vous accompagner dans votre acquisition. Laurent Vernat – EQUITY actualités – 02/2023
